6 Giu

Cappotto termico, decoro e riduzione della superficie dei balconi: è questione di bilanciamento tra interessi di pari rango

La Corte d’appello de L’Aquila, con sentenza 496 del 16 aprile 2025, esamina il rapporto tra la posa del
cappotto termico sulla facciata dell’edificio condominiale da un lato e il decoro architettonico dello stabile e la riduzione della superficie dei balconi di proprietà individuale dall’altro.

Significativa appare l’impostazione della questione in termini di «necessità di un bilanciamento tra rilevanti interessi, tutti grandemente meritevoli di tutela».
Un condomino impugnava la delibera con la quale l’assemblea aveva approvato la posa del cappotto termico sulla facciata dell’edificio condominiale, lamentando anche la lesione del decoro architettonico dello stabile e la sottrazione di superficie dai balconi di proprietà esclusiva.
Il Tribunale di Sulmona dichiarava nulla la deliberazione in questione, facendo applicazione dei principi
secondo i quali: l’alterazione del decoro costituisce un limite imposto alla legittimità dell’innovazione diretta al miglioramento dell’efficienza energetica del fabbricato; la menomazione della proprietà esclusiva non può avvenire come conseguenza di una decisione adottata a maggioranza dall’assemblea condominiale.
Sin qui nulla di nuovo, il Giudice di prime cure si è avvalso di principi che ricorrono, spesso acriticamente,
nella giurisprudenza in tema di interventi deliberati dall’assemblea laddove questi comportino una
compressione delle posizioni giuridiche collettive (con riferimento al decoro architettonico) e individuali (con riferimento alla sottrazione di superficie dai balconi).
Sennonché il condominio proponeva appello avverso la sentenza del Tribunale, lamentando in particolare
l’erronea valutazione in diritto della fattispecie nella parte in cui si è ritenuta sussistente l’ipotesi della nullità della delibera impugnata.
La Corte d’appello de L’Aquila, pur confermando sotto alcuni profili la decisione di primo grado, enuncia
fondamentali principi che stimolano la riflessione giuridica ad approfondire questioni che reclamano
l’urgenza di un ripensamento.
Spiega infatti la Corte d’appello aquilana che:

«non erra tuttavia, a giudizio del Collegio, chi (…) invoca una maggiore riflessione con riguardo alla specifica fattispecie oggetto di contrasto, ponendosi la necessità di un bilanciamento tra rilevanti interessi, tutti grandemente meritevoli di tutela, quali da un lato quello al godimento “estetico” del bene collettivo o individuale (di fatto il godimento di un balcone) e dall’altro, tuttavia, il miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio complessivamente considerato»;
«una modifica integrale e omogenea dell’aspetto esteriore complessivo originario dell’edificio, seppur possa comportare una modifica radicale del precedente aspetto, non necessariamente coincide con un deterioramento del decoro estetico del fabbricato rilevante come ostativo alla approvazione della modifica (…), tanto più laddove a tale modifica integrale e omogenea (…) corrisponda un consistente miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio complessivamente considerato».

Tutela dell’ambiente e direttiva Case green. La nuova via che si sta tracciando e che Anaci aveva sollecitato
Come si vede, il tema stimola la riflessione sugli istituti che sono alla base della costruzione giuridica del condominio: la proprietà, l’interesse, la volontà del gruppo e le posizioni dei singoli. Proprio per la sua centralità l’argomento è stato oggetto di ampie riflessioni all’interno del «Laboratorio giuridico Anaci», denominazione scelta per l’XI Convegno giuridico nazionale tenutosi a Baveno il 28 marzo 2025.
Come già anticipato nell’articolo Cappotto termico, in alcuni edifici è l’unico intervento per emissioni zero, di Burrelli e Riccio, NT+ Condominio & Immobili del 24 marzo 2025, dall’inserimento della tutela ambientale nella Costituzione (articolo 9) discende che, per gli edifici nei quali l’unico strumento tecnico per il conseguimento dell’obiettivo emissioni zero imposto dalla direttiva Case green è la posa del cappotto termico, tale intervento è funzionale alla soddisfazione di un interesse costituzionalmente rilevante. In tale ottica, la sottrazione di superficie dai balconi e l’alterazione dell’aspetto estetico del fabbricato trovano giustificazione nell’esigenza di condurre il bilanciamento privilegiando la tutela dell’ambiente, posto che la tutela della proprietà non può essere scissa dalla necessità di assicurare la funzione sociale dei beni. In altre parole, deve essere affermata la finalità dei beni al perseguimento della tutela dell’ambiente.
La decisione della Corte aquilana può essere collocata nel solco di quegli arresti che stanno tracciando la via di quanto appena ricordato, poiché né considera l’alterazione del decoro architettonico necessariamente ostativa alla realizzazione del cappotto, né ritiene ostacolo ontologico la riduzione della superficie dei balconi, discutendo piuttosto del quantum e con ciò implicitamente avallando l’an. In altri termini: è soltanto l’ampiezza della riduzione (20% della superficie) che determina il giudicante a confermare la sentenza di primo grado, non la riduzione in sé e per sé considerata.
Un’ampia trattazione degli argomenti in discorso è contenuta nel volume «La Transizione secondo Anaci», a cura di Anaci e del suo Centro studi Nazionale, Edizione Medianaci 2024, dove l’indagine si concentra sulla necessità di adeguare quanto più possibile il modello teorico alla concreta realtà fattuale (evidenziando la rilevanza crescente che gli interessi collettivi, sovraindividuali rivestono nelle attuali vicende giuridiche condominiali) e sulle condizioni che legittimano la possibilità per la volontà del gruppo di incidere sulla proprietà esclusiva.
Articolo di di Francesco Burrelli, Edoardo Riccio e Andrea Marostica -27 Maggio 2025 – Il Sole 24 Ore